Ein Gewinn in Spanien: Gemischt

Von Bennett Voyles

9. Juni 2023

Die gemischt genutzte Entwicklung ist in Spanien noch neu, aber Inmobilaria Colonial hofft, dass der Büro-/Wohnkomplex Madnum neue Wege beschreiten wird. (Inmobiliaria Colonial)

Strenge Regeln für die Bebauung mit einer einzigen Nutzung pro Parzelle haben das Wachstum von Projekten mit gemischter Nutzung in Spanien lange Zeit begrenzt, aber die Bauherren eines neuen Büro-, Wohn- und Gewerbeprojekts in Madrid hoffen, dass ihr Beispiel den Weg für andere integrierte Projekte ebnen wird.

Entwickler von Inmobiliaria Colonial, einem multinationalen spanischen Immobilienunternehmen, haben die Sonderregelung für ein Grundstück in der Nähe des Bahnhofs Atocha, Madrids größtem Bahnhof, genutzt, um ihr erstes gemischt genutztes Projekt zu errichten. Nach seiner Fertigstellung wird Madnum rund 90.000 Quadratmeter Fläche zum Arbeiten, Spielen und Wohnen bieten, darunter 56.300 Quadratmeter Bürofläche und 30.100 Quadratmeter Wohnfläche. und 39.000 Quadratfuß (3.600 Quadratmeter) Gewerbefläche.

Der Wohnaspekt des Projekts ist für das über 13 Milliarden US-Dollar teure Unternehmen eine Abkehr. Obwohl der börsennotierte Büroimmobilien-Investmentfonds ein Büroportfolio von mehr als 18,3 Millionen Quadratfuß (1,7 Millionen Quadratmeter) Klasse-A-Immobilien verwaltet, hauptsächlich in Madrid, Barcelona und Paris, sehen die Führungskräfte von Colonial die Erweiterung des Campus um eine Wohnkomponente eine Gelegenheit, von Madrids wachsender Nachfrage nach Wohnungen zu profitieren und gleichzeitig die Risiken des Projekts zu diversifizieren.

Madnum – Verrückt nach Madrid, num für „jetzt“ auf Lateinisch – ist eine der größten Entwicklungen in Atocha, einem verblassenden Industrieviertel im Süden Madrids, in dem Stadtplaner seit langem eine Chance für eine Erneuerung sehen.

Der Komplex liegt direkt gegenüber dem Hauptsitz von Repsol, dem spanischen Petrochemieriesen, und 250 m vom Autobahnkreuz Méndez Álvaro entfernt, einem Verkehrsknotenpunkt, der gute Verbindungen mit der U-Bahn, dem Bus (städtisch und regional) und dem Vorort bietet Mit dem Zug gelangen Sie in den Rest der Stadt und ihre Vororte. Es ist auch 1,2 Meilen (2 km) vom Bahnhof Atocha entfernt, Madrids Antwort auf die Grand Central Station in New York City.

Aber diese gute Verkehrsanbindung ist möglicherweise weniger wichtig als erwartet: Die Entwickler gehen davon aus, dass die 7.000 Büronutzer und 1.600 Bewohner der 374 Wohnungen des Projekts den Komplex Tag und Nacht in Betrieb halten werden.

Madnum verfügt über 30.100 Quadratmeter Wohnfläche sowie 56.300 Quadratmeter Bürofläche und 3.600 Quadratmeter Gewerbefläche. Nach der Fertigstellung erhalten die Bewohner Zugang zu einem Swimmingpool auf dem Dach mit Panoramablick auf Madrid. (Inmobiliaria Colonial)

Nach dem Erwerb der beiden nicht ausreichend genutzten Industriegrundstücke durch Colonial im Jahr 2018 beauftragte das Unternehmen Estudio Lamela Architects, ein führendes Madrider Architekturbüro, mit dem Unternehmen zusammenzuarbeiten, um auf einem 246.000 Quadratmeter großen Grundstück einen 970.000 Quadratfuß (90.000 Quadratmeter) großen Komplex zu entwerfen -Fuß (22.900 m²) Grundstück.

Estudio Lamela hat eine Vielzahl hochkarätiger Projekte in ganz Europa, im Nahen Osten und in Mexiko entworfen. In Madrid ist das Unternehmen vor allem für seine Arbeiten an den Colon Towers an der Plaza de Colón und am 1,2 Millionen Quadratmeter großen Terminal T4 am Flughafen Madrid Barajas (in Zusammenarbeit mit der Richard Rogers Partnership) bekannt ).

Das gemeinsame Team führte mehr als 50 Treffen mit verschiedenen Stakeholdern und Immobilienexperten durch. Die Teammitglieder besuchten außerdem eine Reihe erfolgreicher gemischt genutzter Projekte in London, Kopenhagen, Rotterdam, Amsterdam und Malmö, darunter King's Cross und Battersea Power Station in London, Maersk Tower in Kopenhagen und Westerdok Apartments in Amsterdam.

Die Studienreise half dem Team, die Vorteile der Kombination verschiedener Nutzungen innerhalb derselben Entwicklung besser zu verstehen. Eine wichtige Lektion, die es mit nach Madrid nahm, war, wie ein starkes gemischt genutztes Projekt zur Wiederbelebung eines Gebiets beitragen kann – eines der Ziele des Madnum-Projekts für das halbindustrielle Viertel Atocha, das trotz seiner guten Verkehrsanbindung als solches bekannt ist der vernachlässigten Gebiete der Stadt.

Die Führungskräfte stellten außerdem fest, dass Bürokomplexe mit Nicht-Büro-Nutzung höhere Mieten erzielen können als solche, die dies nicht tun, da Büromieter Vorteile darin sehen, Flächen zu mieten, die sich in einem Ökosystem aus Geschäften, Restaurants und Wohnungen befinden.

Neben Büros, Wohnungen und Restaurants verfügt der neue Madnum-Komplex über mit lokaler Vegetation bepflanzte Innenhöfe, die sich für einen morgendlichen Café con Leche oder frühabendliche Tapas eignen. (Inmobiliaria Colonial)

Trotz einiger Verzögerungen bei der Einholung aller Genehmigungen wurde das Projekt im Jahr 2019 vorangetrieben. Die grundlegenden Architekturzeichnungen wurden im Juni fertiggestellt, die Genehmigung für die Ausgrabung und den Bau wurde Ende 2019 erteilt und die Bauunternehmer begannen im Februar 2020 mit den Ausgrabungen, der ersten Phase des Projekts Geplant ist ein 36-monatiges Bauprojekt.

Dann, nur wenige Tage nach Beginn der Ausgrabungen, begannen die Bauarbeiter auf Komplikationen zu stoßen.

Mitte Februar erreichte die COVID-19-Pandemie Spanien und machte zahlreiche Mitarbeiter lahm. Die Arbeiten wurden fortgesetzt, während sich das Projekt strikt an die offiziellen Bewegungsbeschränkungen und nicht unbedingt notwendigen Arbeiten hielt. Auftragnehmer schätzen, dass sie durch das Virus sechs Monate hinter dem Zeitplan zurückgeblieben sind.

Im Juli 2020 gruben Arbeiter verschiedene archäologische Objekte aus – hauptsächlich paläolithische Pfeilspitzen und Nagetierknochen. Ihre Entdeckung bedeutete, dass Colonial ein Team von Archäologen hinzuziehen musste, um eine detaillierte Untersuchung durchzuführen, die bis Januar 2021 andauerte. Die Ausgrabungs- und Fundamentarbeiten gingen weiter, aber die Auftragnehmer mussten um die Wissenschaftler herum arbeiten, was den Fortschritt weiter verlangsamte.

Sechs Monate später, gerade als die Archäologen abreisten und sich das Arbeitstempo zu erholen begann, kam es zu einem heftigen Schneesturm. Im Januar 2021 begrub der Sturm Filomena die Stätte in weniger als 48 Stunden unter einer fast 60 cm hohen Schneedecke. Für die Einwohner von Buffalo, New York, klingt das vielleicht nicht nach viel, aber der Schneefall hatte große Auswirkungen auf eine Stadt, die den Winter überstehen kann, ohne eine einzige Flocke zu sehen. Schneeverwehungen machten den Zugang zur Baustelle für einige Tage unmöglich, und da der Untergrund des Grundstücks aus langsam entwässerndem Lehm besteht, kam es nach der Schnee- und Eisschmelze zu enormen Entwässerungsproblemen. Bevor die Arbeit wieder aufgenommen werden konnte, mussten spezielle Zufahrtsstraßen gebaut und tonnenweise Salz verschüttet werden.

Schließlich kamen die Auftragnehmer von Colonial wieder auf den richtigen Weg, allerdings nun in einem Umfeld stetig steigender Materialkosten, angeheizt durch steigende Energiepreise, Störungen in der Lieferkette und Zinserhöhungen. Colonial versuchte, die Kosten durch verschiedene Maßnahmen auf und neben der Baustelle unter Kontrolle zu halten. Das Unternehmen unterteilte sein Baumanagement in unterirdische und oberirdische Phasen sowohl für die Wohn- als auch für die Bürokomponenten, um den Prozess der Baugenehmigungsanträge zu rationalisieren und den Wettbewerb zwischen Auftragnehmern zu fördern, um volatile Materialpreisschwankungen abzumildern.

Das Unternehmen entschied sich außerdem für vorgefertigte Badezimmer in den Wohnungen und stimmte zu, OHLA, einen seiner Bauunternehmer, mit einer neuen Technologie überwachen zu lassen, wie gut der Beton des Gebäudes aushärtet. OHLA nutzte in Betonplatten eingebettete Sensoren, um deren Innentemperatur und Luftfeuchtigkeit zu messen. Die Möglichkeit, über eine Handy-App Echtzeitdaten zur Festigkeit und Belastbarkeit des Materials zu erhalten, trug dazu bei, den Bau zu beschleunigen.

Bei der Vermarktung orientierte sich Colonial an der Tradition von King’s Cross, indem es nicht nur nach Ankermietern für seine Einzelhandelsflächen und multinationalen Konzernen für seine Büros suchte, sondern auch zwei wichtige Wohnungsmietmärkte ansprach – junge Menschen, die es sich nicht leisten können, Immobilien zu kaufen in Madrid und Berufstätige, die kurz- und mittelfristige Unterkünfte benötigen.

Ein lebendiger, öffentlicher Außenbereich ist ein zentraler Aspekt der Vision von Inmobiliaria Colonial für Madnum. (Inmobiliaria Colonial)

Trotz des Drucks, den Komplex auf den Markt zu bringen, ist Colonial nach eigenen Angaben weiterhin hohen Umwelt-, Sozial- und Governance-Standards (ESG) verpflichtet.

Zu den Umweltmerkmalen gehören zwei begrünte Innenbereiche, einer auf der Wohnseite des Projekts und einer auf der Büroseite, die zusammen 69.000 Quadratfuß (6.400 m²) umfassen und Gründächer, Pflanzenwände und Pflanzgefäße umfassen. Obwohl das Grün eine willkommene Ergänzung zu dem ansonsten recht baumlosen Gebiet sein sollte, sollte es nicht viel Wasser erfordern, da die Entwickler beabsichtigen, hauptsächlich einheimische Arten anzupflanzen.

Die grüne Einstellung ist auch nicht nur oberflächlich. Nach ihrer Fertigstellung werden die Gebäude einen geringen CO2-Fußabdruck haben und nahezu keinen Energieverbrauch haben – ein CO2-Ausstoß von null Kilogramm pro Jahr, sobald sie in Betrieb sind. Im Keller wird eine Zisterne installiert, um Regenwasser aufzufangen – eine gute Sache in einer Stadt, in der es häufig zu Dürren kommt. Letztendlich planen die Führungskräfte von Colonial, die Gebäude für die Wohngebäude mit BREEAM Very Good und für das Bürogebäude mit LEED Gold/Platin zertifizieren zu lassen. Darüber hinaus entscheiden sich einige Arbeitnehmer möglicherweise dafür, auf dem Campus zu wohnen, wodurch sich der kollektive CO2-Fußabdruck der Gemeinschaft weiter verringert.

Führungskräfte aus der Kolonialzeit sagten, sie wollten das Projekt noch umweltfreundlicher und benutzerfreundlicher gestalten, aber strenge Stadtplanungsvorschriften erforderten zusätzlichen Zeitaufwand, der ihre Möglichkeiten dazu einschränkte. Beispielsweise führte COVID zu einer enormen Nachfrage nach Balkonen, aber der Zeitaufwand für das Genehmigungsverfahren und das fortgeschrittene Baustadium machten es unmöglich, den Entwurf anzupassen und den Zeitplan einzuhalten.

Veraltete Bebauungsvorschriften sahen außerdem vor, dass Colonial 900 Parkplätze in Madnum schaffen müsse, trotz der hervorragenden Verkehrsanbindung und Prognosen, dass Madrileños in den kommenden Jahren immer weniger fahren werden. Darüber hinaus stellt Colonial fest, dass sich die Räume als Dinosauriernester erweisen könnten, da die Garagen nicht mit der nötigen Infrastruktur zum Laden von 900 Elektroautos ausgestattet waren.

Die Stadtverwaltung äußerte sich sehr positiv über die Ergebnisse des Projekts. Mariano Fuentos Sedano, Delegierter für Stadtentwicklung in Madrid, sagte, er hoffe, dass dies das erste von vielen erfolgreichen Unternehmungen mit Colonial sei.

ULI sieht auch viel Gefallen am Madnum-Projekt. „Madnum ist eine Entwicklung, die nicht nur den Bestand an Klasse-A-Gebäuden im Bezirk Méndez Álvaro erhöht, sondern auch die Zukunft des Viertels prägen wird“, sagt Alberto Valls, geschäftsführender Gesellschafter für Immobilien bei Deloitte Spanien und EMEA und Vorsitzender von ULI Madrid . Madnum sei „auf dem neuesten Stand der gemischt genutzten Entwicklung, kombiniert mit den höchsten ESG-Standards. Es ist ein Top-Botschafter von Stadterneuerungsprojekten, die neue Arbeits- und Lebensweisen fördern.“